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张雅娟律师 张雅娟律师,天津天循律师事务所高级合伙律师,法律、涉外会计双学历。曾任日本独资企业财务总监、法务总监,在东南业工作若干年。对家族企业管理、股权分股处置以及遗嘱信托等方面有自已的专长和独道见解。自从事律师工作以来... 详细>>

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律师姓名:张雅娟律师

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房产纠纷

买房时房屋中介需要承担哪些法律责任

一、买房时房屋中介需要承担哪些法律责任

(一)、提供与订立合同有关的真实情况的责任

房屋中介最重要的责任就是提供与订立合同有关的真实情况。房产中介提供的服务包括咨询和居间服务,签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

房产中介在提供居间服务时,应当向委托人披露的重要事实有:

①房屋的权属情况;

②房屋的抵押、典当等权利限制信息;

③预告登记、异议登记等登记信息;

④出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。

由于居间人提供的信息是委托人签订合同的重要依据,因此居间人应当如实向委托人报告相关事项,如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

(二)、故意隐瞒重要事实或提供虚假情况时的赔偿

如果中介故意隐瞒了真实信息或故意提供了虚假信息,比如明知出售方不是产权人本人,也不是合法的代理人,就介绍给买受人,从而造成买受人的损失的,中介应当承担赔偿责任。

(三)、未完成全部委托事项时的责任

如果居间协议中约定按成交价1%支付中介费的,中介提供的服务应当包括以下内容:

1、权籍调查:向房地产交易中心调查、征询所交易房屋权利的来源、现状、有无抵押、有无权利限制等,做好书面记录;调查、征询涉及权利人的处分要求和条件;核实处分资格、权利人和相关人的身份及权利等。

2、使用状况调查:收集、调查、征询房屋座落环境、使用年限、有否隐瞒缺陷、房屋内的顶、墙、地、门、窗及设备等是否需要检测或修复,设备转让价格及有关费用的结清情况等;向物业管理单位查询有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权,以及维修基金的缴纳和使用情况等。

3、行情调查:收集、调查、征询买卖价格的行情比较、税费结算、房屋户型比较、买卖双方的心理价格比较、有关政策变动的影响等;进行各种形式的信息发布活动等。

4、确定成交意向,订立交易合同:陪同双方当事人实地踏勘房屋、设备、环境;约定洽谈时间、沟通买卖双方的成交意向;出示和认定权籍资料、确定当事人身份等;为成交双方选择合同文本,进行签约指导、见证,如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项、履行方式、支付房款的方式等。

5、办理产权过户:双方当事人过户手续资料收集、报告、确认、确权时间约定,代收代付应由客户支付的税、费,完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。

多数房产中介提供的居间合同中都约定委托人应当在签订正式买卖合同之日支付房屋总价1%的中介费,但有时签订了正式合同后由于一方违约或者其它原因并不继续履行下去,因此中介并不会完成以上第4项服务内容,在这种情况下,中介不仅不能所要报酬而且应当退还部分中介费,而且委托人也不能要求赔偿。

二、房屋中介合同具有的法律效力

根据《合同法》第四百二十四条:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”的规定,居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托,并按照他方的指示要求,为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务,委托人给付报酬的合同。在居间合同中,接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人,给付报酬的一方为委托人。

其中居间合同通常分为报告居间和媒介居间两种,报告居间,是指居间人受委托人的委托,为其寻找合乎要求的第三人;而媒介居间,是指介绍双方当事人即委托人和第三人订立合同,即居间人作为中间人来往于委托人与第三人之间,促使双方缔结合同。



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