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张雅娟律师 张雅娟律师,天津天循律师事务所高级合伙律师,法律、涉外会计双学历。曾任日本独资企业财务总监、法务总监,在东南业工作若干年。对家族企业管理、股权分股处置以及遗嘱信托等方面有自已的专长和独道见解。自从事律师工作以来... 详细>>

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房产纠纷

一年多后房屋出现质量问题怎么办

买新房时,因为楼栋实体没有呈现,购房者们云里雾里买了房后,结果一年多后房屋出现质量问题怎么办呢?

一、一年多后房屋出现质量问题怎么办

不同的房屋问题有下列不同的处理方式:

1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性,而且修复不可能或成本过高,买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。

2、对房屋存在严重质量问题,严重影响正常居住使用的情形,法律容许购房者可解除合同并要求赔偿损失。

当然如果买受人认为要求卖房人进行修复,并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失,更为合算时,也可选择要求修复。

3、对于其他质量问题,由于未对居住使用造成严重影响,只能要求卖房人进行修复并赔偿损失,不能要求退房。

当然对于不需要修复的质量缺陷,购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失,可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估。以确定差值部分的损失。

二、房屋质量问题包括哪些?

根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)规定,可以将房屋的质量问题分为三种:

1、房屋主体结构质量不合格,比如主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体,必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。

2、严重影响正常居住使用的质量问题,这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电,隔音效果不达标等等。

3、其他一般质量问题,比如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

对上述三种不同的质量问题,法律规定了不同的处理方式,分别赋予购房人和开发商不同的权利和义务。

根据《解释》的第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

根据《解释》的第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”



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