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张雅娟律师 张雅娟律师,天津天循律师事务所高级合伙律师,法律、涉外会计双学历。曾任日本独资企业财务总监、法务总监,在东南业工作若干年。对家族企业管理、股权分股处置以及遗嘱信托等方面有自已的专长和独道见解。自从事律师工作以来... 详细>>

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成功案例

先抵押后租赁还适用买卖不破租赁吗

先抵押后租赁还适用买卖不破租赁吗?

案情简介:先抵押后租赁,适用买卖不破租赁原则吗

2015年,A木材厂与B公司签署《厂房租赁合同》,租赁其所属的广州市花都区某处厂房,共计1200平米,租金50万/年,同时B公司告知A木材厂该处厂房已由其抵押给当地C银行用以贷款增加公司周转资金。该笔贷款到期后B公司无力偿还,C银行要求实现抵押权,通知A木材厂限期腾退厂房。A木材厂无奈提起仲裁。

合议庭意见:不符合适用买卖不破租赁原则的条件

仲裁庭经审理认为,B公司与C银行办理房屋抵押手续在先,A木材厂与B公司签署《厂房租赁合同》在后,不符合适用买卖不破租赁原则的条件,C银行有权要求A木材厂腾退房屋。

律师说法:“先抵后租”情形,不适用买卖不破租赁原则

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

《城市房屋管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”

据此可知,是否适用买卖不破租赁原则,主要是根据抵押行为是否在租赁期间发生的。只有在租赁期间发生的抵押行为才适用该原则,租赁合同效力不受影响。

本案中,B公司与C银行办理房屋抵押手续在先,A木材厂与B公司签署《厂房租赁合同》在后,并不属于在租赁期间租赁物发生所有权变动的情况,无法适用买卖不破租赁原则,因此,C银行有权要求A木材厂腾退房屋。

买卖不破租赁适用范围

从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出,该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者,不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约,如果契约已经公证或者该契约有确定日期,则该租赁权有对抗效力,买卖不破该租赁,但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第1项规定:“出租的土地在交付转承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中,出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时,对于以后就其不动产取得物权的人,亦发生效力”。即依日本民法,租赁经登记后,有对抗力。我国台湾地区的民法典对此也做出了规定,该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权认与第三人,其租赁契约,对于受让人,仍继续存在。”值得注意的是,这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为,“以居住营业或农耕为目的,而承租他人之不动产,各国立法为谋求社会生活之安定及增进,均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁,由于笔者孤陋寡闻,不敢贸然作出判断。

我国在合同法出台之前,司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中,当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此,结合其他国家和地区的立法,大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。

在我国,由于土地属于国家所有或者集体所有,单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定,土地使用权可以依法转让、出租,那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在土地使用权转让时,其租赁关系亦应仍然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。



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